Interview Dr. Dietrich Goldmann

Dr. Dietrich Goldmann, Vorstand der Essener Allbau AG, ist auch Vorsitzender der GdW-Bundesarbeitsgemeinschaft kommunaler Wohnungsunternehmen

 

Agenda-Forum Essen:

Herr Dr. Goldmann, gerade vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung im Ruhrgebiet kommen auf Stadtentwicklung ganz allgemein - und damit auch auf die Wohnungsgesellschaften - neue Herausforderungen zu. Welche Bedeutung hat vor so einer Entwicklung, die ja teilweise mehrere Jahrzehnte in die Zukunft reicht, Nachhaltigkeit, vor allem auch im Hinblick auf Ihre eigenen unternehmerischen Entscheidungen in der Zukunft?

Wir stehen tatsächlich vor radikalen Veränderungen und damit ist etwas passiert, womit ich vorher nie gerechnet hätte. Dieses verrückte Wort Nachhaltigkeit, was ich immer irgendwie als sehr bürokratisch empfunden habe, ist plötzlich extrem aktuell geworden. Es trifft uns sozusagen in der täglichen Arbeit und gerade hier in Essen noch aktueller, weil wir ja auf dem Markt der Wohnungen nicht nur die Auswirkungen der Demografie spüren, sondern auch eine Auswirkung ganz anderer Art:

Plötzlich sind Wohnungsunternehmen Kapitalmarktprodukte des internationalen Finanzmarktes geworden – mit der Konsequenz, dass beispielsweise die klassischen Werkswohnungen von einem auf den anderen Tag in völlig anderen Händen ge-  landet sind. Da ist es für die Städte umso bedeutsamer, dass es Wohnungsunternehmen wie uns gibt, die weiterhin die Immobilie und das damit verbundene Leben und Wohnen in den Stadtteilen im Auge haben und Häuser nicht nur als einen Konsumartikel verstehen. Dies gilt nämlich für die globalen Finanzinvestoren. Sie sind hier, wollen eine möglichst hohe Rendite in möglichst kurzer Zeit erzielen und sind dann - wie man das so schön nennt - exit-orientiert, sind wieder weg und investieren morgen vielleicht schon in Schweinehälften. Wir als kommunales Wohnungsunternehmen aber bleiben hier und unsere Wohnungen und Häuser sind mit den Menschen und den Stadtteilen dauerhaft verbunden.

Diese Politik der Nachhaltigkeit für die Bürgerinnen und Bürger unserer Stadt betreibt der Allbau schon immer. Als Stadtentwicklungspartner, immobilienwirtschaftliches Kompetenzzentrum, Mittelstandsmotor und Quartiersentwickler streben wir bei all unseren Projekten eine wirtschaftliche, soziale und ökologische Nachhaltigkeit an – basierend auf einer langfristigen und dauerhaften Rentabilität des eingesetzten Kapitals und einer bemerkenswerten Stadtrendite!

Das geht von hohen Investitionen in Instandhaltungs- und Modernisierungsprojekten, in Abriss und Neubau, in eine qualitätsvolle Gestaltung des Wohnumfeldes, in kooperative Stadtumbauprojekte über Projekte für sozialen Frieden und soziale Integration in den Stadtteilen bis hin zur Funktion als urbaner Vernetzer. Gerade als Initiator, Akteur und Moderator von Stadtteilentwicklungsprojekten haben wir großen Einfluss auf die Nachhaltigkeit in unseren Stadtteilen. Attraktive Wohnquartiere halten Bürger in der Stadt, stoppen die Stadt-Umland-Wanderung und schaffen positive Standortfaktoren im interkommunalen Wettbewerb.

Und alles immer vor dem Hintergrund, dass es bei uns immer weniger Menschen geben wird. Daher müssen wir heute über das Wohnen und unsere Produkte ganz anders nachdenken und dabei die gesamte Lebensqualität für die Menschen optimieren – dies wird sich dann auch auf unsere Geschäftsergebnisse positiv auswirken.

 

Haben Sie als ortsansässiges Wohnungsbauunternehmen in der Konkurrenz zu solch privaten Finanzinvestoren denn noch eine Chance, Entwicklungen auch nachhaltig zu gestalten? Denn häufig kosten mittel- oder langfristige Entwicklungen ja Geld. Und jetzt hat man plötzlich Mitspieler, die daran gar kein Interesse haben…

Das ist genau das Problem. Wir haben auf der einen Seite diese „globalen Spieler“, auf der anderen Seite Vermieter, die lediglich einzelne Wohnungen bzw. Häuser besitzen. Schauen wir uns doch mal Wohnlagen in Duisburg an. Dort hat ThyssenKrupp im letzten Jahr an einen Unternehmensverbund (Immobilienfirma + Finanzinvestor) ca. 22.000 Wohnungen im Gesamtpaket verkauft. Dies hat fundamentale Auswirkungen auf den „kleinen“ Vermieter, denn er macht sich nun berechtigte Sorgen, ob er sein Haus nun verkaufen oder ob er lieber in sein Haus investieren sollte. Woher soll er wissen, wie sich nun sein lokaler Mietmarkt entwickeln wird? Vielleicht ist er zurückhaltend und hat auch nicht das Geld, um zu investieren. Gleichzeitig weiß er nicht, ob die Mieterträge an so einem – nun von einem Finanzinvestoren bestimmten - Standort stabil bleiben.

Die Ziele der Wettbewerber sind also sehr unterschiedlich geworden. Solche Konstellationen haben wir im ganzen letzten Jahrhundert nicht erlebt. Allerdings haben in diesen Zeiten Krieg und Zerstörung auch ihren Segen gehabt, denn wir hatten ja viele Gründungen von gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften nach dem ersten Weltkrieg. Diese Akteure haben dann auch den Wiederaufbau nach dem zweiten Weltkrieg gestaltet und alle haben gemeinsam gehandelt. Ihre Frage war damals: wie können wir Mehrwert erzeugen und zwar nicht nur für uns, sondern auch im Wiederaufbau der Städte?

Heute ist die Bedrohung größer, denn man muss nun damit rechnen - wenn die vielen privaten Investoren nicht die Nachhaltigkeit im Blick haben - dass Deutschland die Entwicklung durchmacht, die wir nur aus Frankreich, aus England oder den USA kennen: verlassene Gebiete und Slums und fehlende Investitionen in Häuser und Stadtentwicklung. Wir müssen also folgendes ganz neu im Auge haben: wie können wir diese drohenden Entwicklungen verhindern oder wie können wir die Auswirkungen so klein wie irgend möglich halten? Das ist gerade im Ruhrgebiet besonders wichtig, weil wir ja nicht automatisch ein Stadtbild haben, wo jeder darauf fliegt. Hier müssen wir ansetzen. Deswegen ist nachhaltiges Handeln auch für unsere Stadt wichtiger denn je.

 

 

Was heißt das in der Konsequenz?

Auf jeden Fall ist ein Umdenken gefordert. Und da stecken wir mitten drin. Denn viele kannten bisher ja nur Wachsen, Richtfeste, Neubauten usw. Plötzlich haben wir aber eine ganz andere Situation -  quantitativ, aber eben auch qualitativ. Diese bekommt man nur in den Griff, wenn man beides gleichzeitig im Auge hat. Dabei darf man sich nicht von diesen großen Überschriften und Entwicklungen schrecken lassen. Wenn man sich von den großen Fragen verrückt machen lässt, wird man gelähmt. Wir müssen einfach dort tätig werden, wo wir als kommunales Wohnungsunternehmen Einfluss haben. Dies bedeutet, dass wir an möglichst vielen Stellen die Stadtteile und Wohngebiete aufwerten müssen. Gerade da, wo es besonders schwierig ist, aber auch dort, wo schon etwas passiert, das ohnehin zur Aufwertung führt. Ganz wichtig: Es müssen nicht immer die Millionen Euro-Projekte sein, auch die „kleinen“ Taten wie z.B. die Unterstützung des Stadtteilbüros können ein wesentlicher Beitrag für den Stadtteil bzw. die Stadt sein.

Natürlich macht man das auch im Blick auf die eigenen Geschäftsergebnisse. Aber die werden nur positiv beeinflusst, wenn die entscheidenden Akteure vor Ort sich in ganz neuer Weise zusammensetzen und kooperative Projektmodelle entwickeln und durchführen. Hier sind wir natürlich auch auf die unkonventionelle Hilfe der städtischen Vertreter angewiesen. Es geht nicht mehr um die hoheitliche Genehmigung von irgendetwas, sondern es geht um kooperative Mitarbeit! Soll heißen: Ziehen alle an einem Strang und die Menschen erleben dadurch tatsächlich, wie sich die Lage vor Ort punktuell verbessert, haben wir den erwünschten Schneeballeffekt.

Und an dieser Stelle bin ich ein unverbesserlicher Optimist, denn ich glaube sogar, man erreicht dann den einen oder anderen, von dem wir dies im Moment nicht für möglich halten. Schließlich möchten natürlich auch internationale Investoren hohe Mieten – bei ihnen cash flow genannt. Und sie haben natürlich auch ein großes Interesse, dass die Miete auf möglichst hohem Niveau weiterläuft. Erkennen sie dann, dass die Unterstützung im Umfeld ihren Objekten gut tut, packen sie vielleicht auch mit an. Dann haben wir die Effekte, die wir dringend brauchen.

 

 

 

Welche Rolle wünschen Sie sich im Zusammenhang mit solchen Kooperationen von Politik und Verwaltung? Denn angesichts der Finanzkrise der Kommunen, gibt es zumindest auf finanzieller Ebene kaum Spielräume.

Wir dürfen eines nicht vergessen: der Bund hat immer wegweisende Pilotprojekte gefördert. Denken sie z.B. an das Programm „Soziale Stadt“ oder an den Stadtumbau in West- und vor allem Ost-Deutschland. Das heißt also, es gibt zwar über den Bund nicht die Riesenbeträge, aber es ist Geld für Anschubfinanzierungen da, die die richtigen Initiativen mit auslösen.

Etwas anders sieht es in NRW aus, dessen Bank ein Wohnungsbauvermögen von ca. siebzehn bis achtzehn Milliarden Euro verwaltet. Dies ist bundesweit einmalig, da die anderen Bundesländer Zuschüsse gewähren, während NRW immer Darlehen gegeben hat. Das Wohnungsbauvermögen ist ausdrücklich der öffentlichen Förderung des Wohnens gewidmet. Es müsste jedoch aus meiner Sicht zukünftig nicht mehr ausschließlich für das Wohnen, sondern für Stadtentwicklung genutzt werden. Wohnen ist zwar davon ein wichtiger Eckpfeiler, aber man könnte das Wohnungsbauvermögen zum Beispiel sehr gut für die Entwicklung der Innenstädte oder auch von bestimmten Stadtteillagen usw. nutzen.

Meine Befürchtung ist, dass eines Tages irgendjemand angesichts der Finanzknappheit auf die Idee kommt, das Wohnungsbauvermögen für Wirtschaftsförderung allgemein oder für Projekte wie den gescheiterten Transrapid oder Vergleichbares zu nutzen. Das wäre eine Schande. Ich bin der Meinung, wir brauchen dieses Geld in Nordrhein-Westfalen, und ganz besonders im Ruhrgebiet, für die Entwicklung in den Städten.

 

 

Welche Rolle wird dann zukünftig die Kommune spielen?

Ich wünschte mir manchmal ein anderes Handeln der kommunalen Vertreter – ein Handeln, das weniger aus hoheitlicher Distanz besteht. Kommunale Vertreter sollten ein wirklich mitwirkender Kooperationspartner sein. Ich sehe bei Ihnen vor allem die Rolle eines Moderators, der Prozesse mit auslöst und sie in Schwung hält und bewegt und neue Arbeitsformen mit nach vorne bringt. Denn diese Prozesse sind ohne große finanzielle Mittel im Rücken in Zukunft natürlich viel schwieriger, als wenn öffentliche Mittel zur Verfügung stehen. Wir müssen die Dynamik dieser Prozesse ganz neu miteinander lernen. Und da sollten die städtischen Vertreter Vorreiter bzw. Moderator sein.

Schauen Sie sich das Stadtentwicklungsprojekt in Vogelheim an, das über unsere Landesgrenzen hinweg große Beachtung findet. In Vogelheim war es für den Erfolg des Projektes immer wichtig, dass sich eine „Planungsgruppe“ mit Vertretern der Lokalpolitik, der Kirchen, Vereine und öffentlichen Einrichtungen regelmäßig traf. Diese weit reichende Kooperation ist ein herausragender Eckpfeiler für Veränderungen. Dass dieses einzigartige Projekt, in das die Wohnungsunternehmen THS, Wohnbau Westfalen und Allbau bis 2008 über 30 Mio. € in Instandhaltung, Modernisierung und Neubau von Immobilien, bis jetzt in keinster Weise durch das Land NRW unterstützt wurde, ist zwar etwas enttäuschend. Allerdings haben wir die Hoffnung, dass mit einer möglichen Verlagerung von Fördergeldern des Landes NRW auf die Kommunen das Projekt bald finanziell bedacht wird. Schließlich hat sich die Zusammenarbeit zwischen den drei Wohnungsunternehmen und der Stadt Essen nach anfänglichen Schwierigkeiten verbessert. Aktuellstes Beispiel: die Stadt Essen entlastet erfreulicherweise die Verkehrssituation auf der Vogelheimer Straße mit dem Ausbau einer neuen Rechtsabbiegerspur. Dies passt sehr gut zu dem gerade abgeschlossenen Projekt „Vogelheimer Tor“, das Allbau, THS und Wohnbau Westfalen soeben abgeschlossen haben. Im Rahmen dieses Sanierungsprojektes gestalten die drei Unternehmen die bislang gewerblich genutzten Flächen auf beiden Seiten der Vogelheimer Straße/Ecke Gladbecker Straße mit einem Kostenaufwand über 60.000,00 Euro in repräsentative Grünflächen um. Die Stadt Essen war übrigens mit dem Stadtamt „Grün und Gruga“ ebenfalls an den Planungen beteiligt und wird die Pflege übernehmen.

 

 

Wenn Sie sich eine Zukunft wünschen könnten, wie würde Essen, sagen wir im Jahr 2030, aussehen?

Essen würde dann noch viel schöner aussehen als heute, weil Essen dann nicht nur die Margarethenhöhe, die Zeche Zollverein und das größte Einfamilienhaus, die Villa Hügel, hätte. Vielmehr könnten wir uns über eine Innenstadt freuen, in der es mehrere attraktive Wohnadressen gäbe. Und die Menschen leben dort richtig gern, weil sie die Vorteile des urbanen Wohnens genießen können, des schnellen Loslaufens, der vielen Geschäfte, Kinos, Cafes usw.

Zusätzlich brauchen wir aufgrund der demografischen Entwicklung unserer Stadt weniger Häuser, so dass auch an einigen Standorten Häuser abgerissen und dafür Grünanlagen entstehen. Außerdem werden viele Quartiere, Standorte oder auch Stadtteile in Zukunft durch viele Wege, Wasserprojekte und neue grüne Inseln verbunden. Diese Qualität wird sich dann nicht nur auf den Essener Süden erstrecken.

Eines wünsche ich mir von Herzen und bin auch davon überzeugt: bei uns wird es keine „No-Go-Areas“, Slums oder Gebiete geben, in denen das Gewaltmonopol des Staates und der Polizei aufgegeben wurde. Stattdessen erfreuen wir uns an echter Lebensqualität, weil wir es geschafft haben, dass viele Akteure und Institutionen vor Ort projektbezogen kooperativ miteinander arbeiten.